전세·월세 전환 계산기

주택 보증금의 전부나 일부를 월세로 바꿀 때 법정 연 전환율 상한은 연 10%와 한국은행 기준금리에 2%p를 더한 값 중 낮은 비율입니다. 2026년 9월 9일 확인한 최신 공시(8월 27일 결정)의 기준금리 3.00%를 적용하면 상한은 연 5.00%입니다. 이 상한은 임차인이 불리하게 월세를 과도하게 올리는 것을 막는 ‘천장’에 가깝습니다.

상한은 넘을 수 없는 법적 한도일 뿐, 임대인과 임차인이 반드시 그 비율로 계약해야 한다는 뜻은 아닙니다. 실제 월세는 법의 범위 안에서 주택 상태·지역 시세·공실 위험·협의에 따라 더 낮아질 수 있습니다. 중개사가 ‘관례 전환율’을 말해도, 먼저 법정 상한을 계산기로 확인한 뒤 협상 출발점을 잡는 편이 안전합니다.

보증금 3억원 계약에서 2억원을 남기고 1억원만 월세로 바꾼다면, 계산기에 넣을 금액은 전체 보증금이 아니라 전환하는 1억원입니다. 이 금액에 연 전환율을 곱하고 12개월로 나누면 월세 증가분을 가늠할 수 있습니다. 예: 1억원 × 5.00% ÷ 12 ≈ 월 416,667원. 기존 월세가 50만원이었다면 전환 후 월 부담은 약 91만~92만원 수준이 됩니다.

같은 1억원을 연 3.5%로 전환하면 월 증가분은 약 291,667원으로, 상한 대비 한 달에 10만원 가까이 차이가 납니다. 월세를 보증금으로 역산하는 기능은 두 제안을 같은 잣대로 비교할 때 유용합니다. 다만 법 조문은 보증금을 월차임으로 전환하는 방향의 상한을 규정하므로, 반대 방향 결과는 협상용 비교값으로 보는 것이 안전합니다.

전세 만기 협상, 일부 보증금 반환 후 월세 전환, ‘보증금 낮추고 월세 올리기’ 제안을 받을 때 가장 먼저 법정 상한과 시세를 나란히 두면 협상 기준이 생깁니다. 중개사가 제시한 전환율이 상한을 넘는지, 넘지 않더라도 주변 월세 시세보다 과도한지 바로 확인할 수 있습니다.

흔한 실수는 관리비·주차비까지 월세에 섞어 계산하거나, 상가 임대차에 주택 기준을 그대로 적용하는 것입니다. 또한 기준금리가 바뀌면 상한도 바뀌므로 작년 메모나 블로그 글을 그대로 쓰면 안 됩니다. 신규 계약의 보증금·월세 자체를 정하는 협상과, 기존 보증금을 월세로 바꾸는 전환 협상은 법 적용 포인트가 다를 수 있어 혼동하지 마세요.

한국은행 통화정책방향 공시가 바뀌면 법정 상한도 달라질 수 있습니다. 계산기 기본값 옆의 공식 공시를 열어 계약·전환 시점의 최신 기준금리를 확인하고, 공시가 바뀌었다면 직접 수정해 계산하세요. 기준금리가 0.25%p만 바뀌어도 1억원 전환 시 월 부담이 약 2만원 단위로 움직일 수 있습니다.

이 기준은 주택임대차의 보증금↔월세 전환에 관한 것입니다. 상가 임대차, 관리비 조정, 신규 보증금 자체의 증감, 특수한 특약에는 다른 규정과 사실관계가 적용될 수 있습니다. 계산 결과는 협상·비교용 참고치이며, 계약서 문안과 최종 조건은 공인중개사·법률 전문가 또는 관할 기관 안내와 함께 확인하세요.