전세↔월세 전환 계산 예시 — 보증금 월세 전환 상한 정리

전월세 전환율은 보증금 일부를 월 차임으로 바꿀 때 쓰는 연간 비율입니다. 직관적으로는 ‘보증금을 은행에 맡겼을 때 나오는 이자’에 가깝게 월세를 산정한다는 뜻입니다. 예를 들어 전환 대상 보증금이 1억원이고 연 전환율이 4.75%라면, 연간 환산액은 약 475만원, 월로는 이를 12로 나눈 금액이 됩니다.

실무에서는 계약 갱신·재계약 때 ‘보증금을 낮추는 대신 월세를 올리자’는 제안이 오갑니다. 이때 전환율이 높을수록 같은 보증금 감소분에 대해 월세가 더 많이 늘어납니다. 세입자 입장에서는 목돈 부담은 줄지만 매월 고정 지출이 늘고, 임대인 입장에서는 보증금 운용 대신 현금 흐름을 확보하는 선택이 됩니다.

다만 전환율은 당사자가 마음대로 정하는 자유 이자와 달리, 주택 임대차에서는 법정 상한이 적용되는 경우가 많습니다. 상한을 넘는 비율로 월세를 산정하면 임차인에게 불리한 약정이 문제 될 수 있으므로, 협의 전에 상한부터 확인하는 것이 안전합니다. 상한 안에서 더 낮은 비율로 합의하는 것은 일반적으로 가능합니다.

주택 임대차에서 보증금을 월 차임으로 전환할 때 흔히 안내되는 법정 상한 연이율은 다음 둘 중 낮은 값입니다. 첫째는 연 10%이고, 둘째는 한국은행 기준금리에 2%포인트를 더한 비율입니다. 수식으로 쓰면 법정 상한 연이율 = min(10%, 기준금리 + 2%p)입니다.

이 글의 숫자 예시는 기준금리를 연 2.75%로 가정합니다. 이 가정은 설명용이며, 작성 기준을 2026년 7월 전후로 둔 예시 값입니다. 실제 계약 시점의 기준금리가 다르면 상한도 달라집니다. 가정 기준금리 2.75%에 2%p를 더하면 4.75%이고, 이는 10%보다 낮으므로 예시 상한 연이율은 4.75%가 됩니다.

월 차임 상한은 ‘전환 대상 보증금 × 법정 상한 연이율 ÷ 12’로 계산합니다. 전환 대상 보증금이란 전체 보증금이 아니라, 월세로 바꾸기로 한 그 부분 금액입니다. 전세 2억 중 5천만원만 월세로 돌린다면 5천만원이 전환 대상이고, 나머지 1억 5천만원은 그대로 보증금으로 남습니다.

아래 표는 기준금리 2.75% 가정, 법정 상한 연 4.75%를 적용했을 때 전환 보증금별 월 차임 상한입니다. 금액은 이해를 위한 반올림 값이며, 원 단위 계약서 기재 시에는 정확히 다시 계산하세요.

표를 보면 전환 보증금이 커질수록 월 상한도 비례해 커집니다. 5천만원을 전환하면 월 약 20만원 안팎, 1억원이면 약 40만원, 2억원이면 약 79만원 수준입니다. ‘전세를 크게 낮추면 월세가 얼마까지 오를 수 있는지’를 협상 전에 미리 적어 두면, 현장에서 즉흥적으로 불리한 비율을 받아들이는 일을 줄일 수 있습니다.

같은 상한 안에서도 실제 합의 월세는 더 낮을 수 있습니다. 법정 상한은 말 그대로 천장이고, 지역 시세·수급·계약 기간·리모델링 여부 같은 협상 요소에 따라 상한보다 낮은 전환율로 합의하는 경우가 많습니다. 상한을 넘지 않는지가 법적 안전선이라면, 시세 대비 합리적인지는 별도 비교가 필요합니다.

법정 상한이 4.75%라고 해서 반드시 그 비율로 계약해야 하는 것은 아닙니다. 당사자가 더 낮은 전환율에 합의하면 임차인 부담은 줄어듭니다. 아래 표는 같은 전환 보증금에 대해 협의 연 3.5%를 적용한 월액과, 법정 상한 4.75% 월액을 나란히 비교한 예시입니다.

1억원을 기준으로 보면 협의 3.5%일 때 월 약 29.2만원, 법정 상한 4.75%일 때 월 약 39.6만원으로 차이가 약 10만원 수준입니다. 2년이면 240만원 안팎의 총액 차이가 나므로, ‘조금만 비율이 다를 뿐’이라고 넘기기 어렵습니다. 반대로 임대인 입장에서는 상한까지 받지 못하는 대신 공실 위험·계약 유지 가능성을 고려해 타협하는 경우가 있습니다.

협상 때는 전환율 숫자만 말하지 말고, 월 금액과 연간 합계로 환산해 서로 확인하는 습관이 좋습니다. ‘연 4%’와 ‘연 5%’는 한 글자 차이처럼 들려도, 보증금이 클수록 체감 부담 차이는 급격히 벌어집니다. 합의 후에는 계약서에 전환 대상 보증금, 적용 전환율, 변경 후 보증금·월세를 명시해 두는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.

이 글의 상한·예시는 주택 임대차를 전제로 한 일반적인 설명입니다. 상가건물 임대차, 기업형 주택, 특수 계약 형태에는 다른 법령·약정이 적용될 수 있습니다. 또한 신규 계약인지 갱신인지, 보증금 증액·감액인지에 따라 실무 쟁점이 달라질 수 있어, 분쟁이 예상되면 계약서와 사실관계를 기준으로 전문가 상담을 받는 것이 좋습니다.

기준금리는 시간에 따라 변합니다. 오늘 계산한 4.75% 상한이 몇 달 뒤에도 같으리라는 보장은 없습니다. 재계약 협의 시점의 기준금리를 다시 확인하고, 가능하면 계산 근거(기준금리, 가산 2%p, 10% 캡)를 메모해 두세요. 상대방이 제시한 전환율이 상한을 넘는지 여부는 이 세 숫자만으로도 빠르게 검증할 수 있습니다.

월세가 늘어나면 총 주거비뿐 아니라 이체 부담, 연체 리스크, 보증보험·전세대출 조건도 바뀔 수 있습니다. 전세대출이 남아 있는 상태에서 보증금을 크게 낮추면 대출 약정과 충돌할 수 있으니, 금융기관 조건을 먼저 확인하세요. 전환은 단순 산술이 아니라 주거 안정과 현금 흐름을 동시에 보는 결정입니다.

표에 없는 금액, 예를 들어 전환 보증금 7천만원이나 1억 5천만원을 협의 중이라면 직접 계산하는 편이 정확합니다. 데일리툴즈 전월세 전환 계산기에 전환 보증금과 기준금리를 넣으면, 법정 상한 연이율과 월 차임 상한을 바로 확인할 수 있습니다. 월세를 기준으로 거꾸로 적정 보증금 규모를 가늠할 때도 같은 도구를 활용할 수 있습니다.

계산 결과는 협상의 출발점이지 최종 판결이 아닙니다. 법정 상한 안에서의 합의, 시세 비교, 계약 기간과 수선 의무 같은 조건을 함께 놓고 판단하세요. 이 글의 수치 역시 2026년 7월 전후 기준금리 2.75% 가정에 따른 예시이므로, 실제 계약 전 최신 기준금리와 본인 계약 유형(주택 임대차 여부)을 반드시 재확인하시기 바랍니다.