재산세 계산기

주택분 재산세는 시세가 아니라 개별주택가격·공동주택가격(공시가격)에서 출발합니다. 과세표준은 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 값입니다. 2026년 납세의무가 성립하는 주택의 기본 비율은 60%입니다. 다만 1세대 1주택으로 인정되면 공시가격 3억 원 이하 43%, 3억 원 초과 6억 원 이하 44%, 6억 원 초과 45%를 씁니다. 이 1주택 특례 비율은 시가표준액 9억 원을 넘는 주택에도 그대로 적용됩니다. 같은 5억 원 아파트라도 1주택이면 과세표준 2억 2천만 원, 2주택이면 3억 원이 되어 본세 구간이 달라집니다. 공시가격 3억 원 1주택은 과표 1억 2,900만 원, 6억 원 1주택은 과표 2억 6,400만 원입니다.

과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 5월 31일에 팔면 매수인이, 6월 2일에 팔면 매도인이 그해 재산세를 집니다. 보유 기간으로 나누지 않습니다. 잔금일과 등기일 중 빠른 날이 취득일이므로, 6월 1일을 걸치도록 일정을 잡으면 어느 쪽이 내는지가 갈립니다. 이 페이지는 주택분만 다루며, 상가·토지처럼 건물과 땅을 따로 매기는 재산세는 세율 체계가 완전히 다릅니다. 고지서의 '주택' 칸과 '토지' 칸을 섞어 입력하면 숫자가 어긋납니다. 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 확인하는 값이 맞고, 실거래가나 KB시세를 넣으면 과표가 커집니다.

주택 표준세율은 과세표준 6천만 원 이하 0.1%, 6천만 원 초과 1억 5천만 원 이하 0.15%, 1억 5천만 원 초과 3억 원 이하 0.25%, 3억 원 초과 0.4%입니다. 산식은 구간 시작 금액에 초과분의 세율을 더하는 방식입니다. 예를 들어 과세표준 2억 2천만 원에 표준세율을 적용하면 19만 5천 원에 7천만 원의 0.25%인 17만 5천 원을 더해 본세 37만 원이 됩니다.

시가표준액 9억 원 이하인 1세대 1주택은 각 구간에서 0.05%포인트씩 낮은 특례세율을 씁니다. 6천만 원 이하 0.05%, 6천만~1억 5천만 원 0.1%, 1억 5천만~3억 원 0.2%, 3억 원 초과 0.35%입니다. 공시가격 5억 원 1주택이면 과세표준 2억 2천만 원에 특례세율을 적용해 본세 26만 원이 됩니다. 같은 집을 2주택으로 보면 과표 3억 원에 표준세율 57만 원이 되어, 비율과 세율이 겹치며 본세가 두 배 이상으로 벌어집니다. 특례세율은 2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에 유효하고, 9억 원을 넘는 1주택은 특례 비율(45%)은 받되 세율은 표준 0.1~0.4%로 돌아갑니다.

도시지역으로 지정된 주택에는 과세표준의 1.4/1,000(0.14%)이 재산세 도시지역분으로 붙습니다. 5억 원 1주택이면 과표 2억 2천만 원의 0.14%인 30만 8천 원입니다. 지방자치단체가 조례로 2.3/1,000까지 올릴 수 있어 실제 고지와 몇천 원 차이가 날 수 있습니다. 지방교육세는 재산세 본세의 20%이며, 도시지역분은 교육세 과세표준에서 빠집니다. 본세 26만 원이면 교육세 5만 2천 원입니다. 5억 원 1주택·도시지역 합계는 본세 26만 + 도시 30만 8천 + 교육 5만 2천 = 62만 원입니다. 도시지역이 아니면 본세와 교육세만 합쳐 31만 2천 원입니다.

주택분 납기는 연세액의 절반을 7월 16일부터 31일까지, 나머지를 9월 16일부터 30일까지입니다. 62만 원이면 각 31만 원입니다. 해당 연도 세액이 20만 원 이하이면 조례에 따라 7월에 한꺼번에 고지할 수 있습니다. 납부세액이 250만 원을 넘으면 납부기한 다음 날부터 3개월 안에 분할납부를 신청할 수 있습니다. 과세대상 누락이나 소유 변동이 아니면 수시로 다시 매기지 않으므로, 7월 고지서를 보고 9월 금액을 가늠하는 습관이 필요합니다. 위택스와 서울시 이택스에서 고지·납부가 됩니다.

세부담 상한은 직전 연도 재산세액의 105%(공시가 3억 이하), 110%(6억 이하), 130%(6억 초과)를 넘는 증가분을 잘라 내는 제도입니다. 2024년 과세표준상한제 도입 이후 원칙적으로 폐지됐지만, 그 이전에 주택분 재산세가 과세된 주택에는 2028년 12월 31일까지 경과규정이 남아 있습니다. 직전 연도 비교 세액 없이 상한을 추정하면 틀린 금액을 단정하게 되어 넣지 않았습니다. 과세표준상한은 직전 연도 시가표준액에 올해 비율을 곱한 값에, 올해 과표의 5%를 더한 한도입니다. 공시가격이 급등한 해에는 이 한도가 실제 과표를 낮출 수 있으나, 전년 자료가 없으면 재현하지 않습니다.

지역자원시설세(소방분), 감면 주택, 조례 세율 가감, 건물과 부속토지 소유자가 다른 안분, 종합부동산세는 계산하지 않습니다. 종부세는 국세이고 기본공제와 공정시장가액비율이 재산세와 다릅니다. 공동명의라면 지분별로 고지되지만 세율 구간은 주택 전체 과표로 판단하는 것이 아닙니다. 재산세는 물건별로 따로 매깁니다. 결과는 위택스·서울시 이택스 미리보기나 고지서를 대신하지 않으며, 개별 세액을 단정하는 법률 자문이 아닙니다. 최종 확인은 물건지 시·군·구 세무부서입니다.