취득세 계산기

주택을 유상으로 취득하면 잔금을 치른 날부터 60일 안에 취득세를 신고·납부해야 합니다. 세액은 취득가액에 세율을 곱한 본세에 지방교육세와 농어촌특별세를 더한 값이라, 계약서의 '3%'만 보고 자금을 준비하면 수백만 원이 모자랄 수 있습니다. 2026년 기준 1주택 표준세율은 취득가액 6억 원 이하 1%, 6억 초과 9억 이하 구간별 산식, 9억 원 초과 3%입니다. 같은 5억 원 아파트라도 전용 85㎡ 이하면 본세 500만 원에 지방교육세 50만 원을 더해 550만 원이 되고, 10억 원 주택은 본세 3,000만 원에 지방교육세 300만 원을 더해 3,300만 원이 됩니다.

실제 부담을 가르는 변수는 세율 구간만이 아닙니다. 취득 후 세대가 보유하는 주택 수, 소재지가 조정대상지역인지, 취득자가 법인인지, 전용면적이 85㎡를 넘는지를 조합하면 세율이 1%대에서 12%까지 벌어집니다. 조정대상지역에서 2주택이 되면 8%, 3주택 이상이면 12%가 적용되고, 비조정대상지역은 3주택 8%·4주택 이상 12%입니다. 법인이 주택을 사면 소재지와 관계없이 12%입니다. 중과가 붙으면 지방교육세는 과세표준의 0.4%로 고정되고, 전용 85㎡를 넘는 주택에는 농특세가 추가로 붙습니다.

6억 원 초과 9억 원 이하 주택은 단일 2%가 아니라 지방세법 제11조 제1항 제8호 나목 산식을 씁니다. 세율(%) = (취득당시가액 × 2 ÷ 3억 원) − 3 이고, 소수점 다섯째자리에서 반올림해 넷째자리까지 계산합니다. 7억 원이면 (7억 × 2 ÷ 3억) − 3 = 1.6667%가 되어 본세는 약 1,166만 원입니다. 7억 5천만 원은 딱 2%, 8억 원은 2.3333%입니다. 6억 원과 9억 원 경계에서는 1%와 3%로 이어지도록 설계되어 있어, 중개 현장에서 '6억 딱 맞추기'가 반복되는 이유이기도 합니다.

자주 나오는 실수는 세 가지입니다. 첫째, 중개보수·옵션·발코니 확장비를 취득가액에서 빼거나 넣는 기준을 계약서와 다르게 적는 경우입니다. 신고 과세표준은 사실상 취득가액이며 옵션 포함 여부가 12억 원 생애최초 한도를 가릅니다. 둘째, 오피스텔을 주택 세율(1~3%)로 넣는 경우입니다. 건축물대장상 오피스텔은 원칙적으로 주택이 아니라 일반 건축물 유상취득 4%에 지방교육세 0.4%·농특세 0.2%가 붙어 합계 4.6%입니다. 주거용으로 쓰고 있어도 2026년 9월 현재 개편안의 오피스텔 생애최초 감면은 입법예고 단계라 이 계산기에 넣지 않았습니다. 셋째, 전용 85㎡ 초과를 무시하고 농특세를 0으로 두는 경우입니다. 1주택 6억 이하라도 85㎡를 넘으면 농특세 0.2%가 붙어 합계가 1.3%가 됩니다.

지방세특례제한법 제36조의3은 2028년 12월 31일까지, 본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없는 사람이 거주할 목적으로 취득가액 12억 원 이하 주택을 유상 취득하면 취득세 산출세액에서 최대 200만 원을 빼 줍니다. 산출세액이 200만 원 이하면 본세가 0이 됩니다. 전용 60㎡ 이하 소형 비아파트·도시형 생활주택·호수별 전용이 적힌 다가구, 인구감소지역 주택은 한도가 300만 원입니다. 미성년자 취득과 부담부증여는 제외입니다. 5억 원 1주택 85㎡ 이하를 생애최초 일반 한도로 보면 본세 500만 원에서 200만 원을 빼고, 지방교육세는 감면율만큼 줄어 납부 추정치가 약 330만 원대가 됩니다. 감면 후 3년 거주·처분 제한 같은 추징 요건은 계산기가 판단하지 않으니 조문을 직접 확인해야 합니다.

이미 집이 있는 상태에서 추가로 사면 중과 여부를 먼저 가립니다. 조정대상지역 2주택 8%, 3주택 이상 12%는 1주택 표준세율을 대체합니다. 비조정대상지역 2주택은 중과가 아니라 1~3%입니다. 일시적 2주택은 대통령령으로 정한 종전 주택 처분 기한을 지키면 중과를 적용하지 않지만, 기한은 지역 조합과 개정 시점에 따라 3년 또는 2년으로 달라질 수 있어 자동 판정하지 않았습니다. 법인 취득 12%, 주택 수에서 빼는 임대주택·미분양 특례, 상속 주택 수 산정도 넣지 않았습니다. 중과가 붙는 순간 같은 5억 원이 본세 4,000만 원대로 뛰어 1주택 500만 원과 여덟 배 차이가 나므로, 매수 전에 세대 주택 수와 조정대상지역 여부를 국토교통부 공고로 확인하는 편이 안전합니다.

취득세 신고는 위택스 또는 물건지 시·군·구에서 하며, 기한은 유상취득일부터 60일입니다. 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다. 납부할 때는 취득세·지방교육세·농특세를 한 고지에서 같이 내는 경우가 대부분이라, 계산기 합계를 이체 자금의 하한으로 두는 습관이 좋습니다. 공동명의라면 지분 가액에 세율을 적용하되, 주택 유상취득 세율 구간은 전체 주택 취득가액으로 판단합니다. 지분 30%만 산다고 6억 이하 1%가 되는 것이 아닙니다.

이 도구는 유상거래 주택·오피스텔의 표준·중과 세율과 부가세, 생애최초 정액 감면만 다룹니다. 상속 2.8%, 증여 3.5%(조정대상지역 3억 이상 주택 증여 12%), 원시취득 2.8%, 농지 3%, 고급주택 중과, 재개발 조합원 입주권, 분양권의 주택 수 포함 여부, 2026년 지방 준공 후 미분양 중과 제외, 감면 후 추징은 계산하지 않습니다. 결과는 위택스 미리보기나 세무사 검토를 대신하지 않으며, 개별 세액을 단정하는 법률 자문이 아닙니다.